O licenciamento de obras, de acordo com o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação, refere-se ao procedimento administrativo através do qual as autoridades competentes avaliam e aprovam os projetos de construção, alteração, ou demolição de edifícios e outras infraestruturas. Este processo garante que as obras cumpram todas as normas legais, regulamentares, e de ordenamento do território aplicáveis.

A comunicação prévia é uma das formas de controlo prévio efetuado pelas autarquias para a execução de obras particulares de construção, reconstrução, ampliação ou alteração de edificação.

Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, denominado Simplex Urbanístico, deixa de ser possível optar pelo regime da licenciamento quando é legalmente possível seguir o procedimento simplificado da comunicação prévia.

Devidamente instruída, a comunicação prévia permite ao interessado proceder imediatamente à realização das obras após o pagamento das taxas devidas na câmara correspondente, dispensando a prática de quaisquer actos permissivos.

As operações urbanísticas realizadas ao abrigo de comunicação prévia têm obrigatoriamente que observar as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as relativas às normas técnicas de construção e o disposto nos instrumentos de gestão territorial.

Contudo, é obrigatória a submissão conjunta dos projetos de arquitetura e das várias especialidades, assim como e caso haja lugar à consulta de entidades externas, à entrega dos seus pareceres favoráveis. Importa acrescentar que a empresa de construção deverá já estar selecionada pois será necessário apresentar conjuntamente os documentos do empreiteiro, do diretor técnico de obra e do diretor de fiscalização.

No entanto nem todos os projetos podem ser alvo deste tipo de procedimento pelo que deverá primeiro assegurar-se de que a obra que pretende efetuar se enquadra no âmbito deste regime, conforme o nº 4 do art.º 4 do atual Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, atualizado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.

Um Pedido de Informação Prévia (PIP) é um procedimento formal utilizado no âmbito do urbanismo e do licenciamento de obras, através do qual um proprietário ou promotor de um projeto solicita informações antecipadas à entidade municipal competente (geralmente o Município) sobre a viabilidade de uma determinada operação urbanística ou construção num terreno específico. Este procedimento é especialmente relevante para garantir que o projeto está em conformidade com as normas e regulamentos urbanísticos antes de avançar para etapas mais detalhadas e onerosas de projeto e construção.

Objetivos do Pedido de Informação Prévia (PIP)

1. Verificação da Viabilidade: O PIP permite ao promotor verificar se o projeto que pretende realizar é viável segundo o Plano Diretor Municipal (PDM) e outras normas urbanísticas em vigor.

2. Esclarecimento de Normas: Obter esclarecimentos detalhados sobre as regras e condicionantes aplicáveis ao terreno e ao projeto, incluindo índices de construção, altura máxima dos edifícios, afastamentos, entre outros.

3. Segurança Jurídica: Proporcionar uma segurança jurídica ao promotor, uma vez que a informação fornecida pela entidade competente no âmbito do PIP tem um caráter vinculativo durante um determinado período de tempo.

Conteúdo do Pedido de Informação Prévia (PIP)

O PIP deve incluir vários elementos essenciais, como:

• Descrição do Projeto: Uma descrição clara e detalhada do tipo de operação urbanística pretendida, como construção, ampliação, alteração ou demolição de edifícios.

• Localização: Identificação precisa do terreno ou imóvel em questão, incluindo referências cadastrais e planta de localização.

• Elementos Gráficos: Plantas, cortes, alçados e outros elementos gráficos que ilustrem a proposta.

• Justificação Técnica: Argumentação técnica que justifique a viabilidade do projeto, considerando as normas urbanísticas aplicáveis.

Este procedimento está previsto na lei e isenta todas as obras sem relevância urbanística de um controlo prévio por parte do município. 

Situações em que se aplica a isenção de controlo prévio sobre as obras, conforme previsto no Decreto-Lei n.º 555/99, na sua atual redação.

"1 - Sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º, estão isentas de controlo prévio:

a) As obras de conservação;

b) As obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura de estabilidade, que não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou cobertura e que não impliquem remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouro;

c) As obras de escassa relevância urbanística;

d) Os destaques referidos nos n.os 4 e 5 do presente artigo.

e) As obras de reconstrução e de ampliação das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil;

f) As obras de reconstrução em áreas sujeitas a servidão ou restrição de utilidade pública das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil;

g) As obras necessárias para cumprimento da determinação prevista nos n.os 2 e 3 do artigo 89.º ou no artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 140/2009, de 15 de julho, na sua redação atual;

h) As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 14.º, que contemple os aspetos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º;

i) As obras de demolição quando as edificações sejam ilegais;

j) As operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor com efeitos registais."

Importa salientar que este tipo de enquadramento não é passível de aplicação em zonas classificadas ou em vias de classificação.

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E existe a necessidade de dar conhecimento às entidades, como às câmaras municipais da realização deste tipo de obra.

Legalizar uma obra de construção ou demolição é um processo importante que pode evitar multas e garantir que a construção esteja em conformidade com os regulamentos e planos. Normalmente encontramos necessidade de legalizar quando fazemos uma intervenção num edifício existente que não estava devidamente licenciado, ou quando um cliente recebe um ofício da câmara a comunicar uma inconformidade, ou ato ilegal.

​Perante um processo deste tipo, é necessário analisar cuidadosamente a legislação que abrange o imóvel e estudar com rigor as medidas de resposta. No entanto, tenha em mente que por vezes são necessárias medidas de correção, como demolição e/ou alteração do construído. 

Alteração de uso ou utilização.

Trata-se de um procedimento sujeito a controlo prévio, com vista à alteração de utilização de um alvará já emitido e deve ser requerida previamente à utilização do edifício/fração/espaço para o novo fim.

É possível transformar um imóvel originalmente destinado a comércio ou serviços  num espaço habitacional e vice-versa. No entanto, este tipo de procedimento pode ser complexo e requer considerações legais e custos.